Hotter than…

De bestaande woningvoorraad is hot. Niet verwonderlijk omdat uit cijfers blijkt dat de toekomst van de bouw in de bestaande woningvoorraad ligt. Door de terugloop van de nieuwbouwproductie (sinds de crisis met 40% gedaald) grijpen bouwbedrijven elke kans aan om hun orderportefeuille op gelijk niveau te houden. Niet alleen de onverzadigbare honger van bouwbedrijven spelen hierbij een rol. Er zijn meer redenen te noemen. Wel doemt direct de vraag op of het opportunisme of een weloverwogen strategie is? Ongelijk kan in ieder geval niemand ze geven.

Dat de toekomst van de bouw voornamelijk in de bestaande woningvoorraad ligt is niet verwonderlijk. Demografische ontwikkelingen en een enorme terugloop van (grootschalige) nieuwbouw liggen ten grondslag aan deze toekomstverandering die al steeds meer realiteit wordt. Dit, in combinatie met de maatregelen uit het Energieakkoord en de verlaagde BTW maatregel zorgen voor een snel herstel in de verbouw- onderhouds- en renovatiemarkt. Woningen gaan langer mee dan vroeger en door steeds toenemende eisen van de woonconsument is kwaliteitstoevoeging de constante vraag. Daarnaast zijn steeds meer vastgoedbeheerders actief bezig met hun bestaande woningvoorraad en ambiëren energiebesparing, CO2 reductie, het verlagen van woonlasten en realisatie van woonwensen- en comfort. Zoals we al stelde: ‘de bestaande woningvoorraad is hot’.

Het feit blijft wel dat onderhoud en renovatie een bijzondere tak van sport is en daarom vraagt om specialistische kennis. Dat deze kennis nog niet ingevuld is blijkt ook uit de behoefte van de markt om kennis over het beheren en onderhouden van de bestaande bouw te vergroten. Als onderhoudsadviesbureau zijn we momenteel veel aan de slag met aannemers die zich aan het specialiseren zijn in de onderhoud- en renovatiebranche. Steeds vaker worden we gevraagd om de aannemers te ondersteunen bij engineering, begroten, onderhouden en beheren van de bestaande woningportefeuille in exploitatie.

Deze beweging wordt niet alleen door ons herkend maar wordt ondersteund door publicaties met trends en cijfers uit de bouwbranche. Hieruit blijkt dat er een toenemend belang is voor duurzaamheid bij zowel bij opdrachtgever als opdrachtnemer waarbij een verschuiving zichtbaar is van grootschalige nieuwbouw naar kleinschalige (her-)bouw in de bestaande situatie (Bron: EIB en de Rabobank).

Naast hun focus op duurzaamheid stellen opdrachtgevers hun primaire klantgroep steeds meer centraal. Hierdoor moet beantwoordt worden aan de diverse klantvragen en de individuele klanteisen. Geen gemakkelijke taak omdat de bestaande woningvoorraad onderhevig is aan functioneel verval, woningen langer meegaan en de eisen van de woonconsument toenemen.

Door dit dynamische en complexen samenspel van factoren en trends ontwikkelen markten zich zeer uiteenlopend waardoor er deelmarkten met hun eigen specialisaties en ideeën ontstaan. Samenwerken en kennis delen is daarom noodzakelijk.

Er wacht een complexe en uitdagende opgave in de bestaande woningvoorraad. Deze opgave vraagt om nieuwe samenwerkingsverbanden waarin vastgeroeste patronen doorbroken worden en nieuwe denkbeelden ingevoerd worden.

‘Beheer en onderhoud een toekomstige ‘trust fall of fail?’

Bij het schrijven van deze blog moest ik aan hen denken. De twee meisjes die in de woonkamer klaar staan voor het uitvoeren van de perfecte ‘trust fall’. De oudste, klaar om stijlvol achterover te vallen in de armen van de jongste. Alles voor een briljant resultaat is aanwezig. De instructies worden gegeven. De camera draait. De spanning neemt toe. Instructies worden nog een keer gecheckt waarna de ene achter de ander gaat staan. 5,5 miljoen mensen hebben inmiddels gezien wat niemand had verwacht. In plaats van achterover in de armen van haar zusje, valt het meisje vóórover. Een perfecte ‘trust fall fail’ (zie: YouTube).

Het filmpje intrigeert me. Vanaf het begin was duidelijk wie de regisseur en wie de uitvoerder was. De taken en opdrachten waren verdeeld. In een functionele specificatie was kort en bondig afgesproken wat de uiteindelijke bedoeling was en wat het product moest worden. De neuzen stonden letterlijk dezelfde kant op. En toch, in enkele seconden verandert de ‘trust fall’ in een ‘fail’ die al drie jaar doordendert over het web. De reacties zijn wisselend. Bij de één is het uitlegmeisje de schuldige omdat de instructie niet duidelijk is en bij de andere het valmeisje omdat zij haar ogen dicht houdt en daardoor niet weet waar ze heen moet vallen. Terwijl iemand anders opmerkt dat het niet aan het ontbreken van vertrouwen lag maar aan het ontbreken van hersens. Kortom:

1. Onduidelijke of onvolledige specificaties (vangmeisje);
2. Onvoldoende oog voor de bedoeling van de opdrachtgever (valmeisje);
3. Onvoldoende competenties.

Maar… in ieder geval wel voldoende blind vertrouwen’.

Het filmpje doet me denken aan de regisserende opdrachtverlening die in de bouw- en renovatiemarkt steeds meer toegepast wordt. Hierbij worden door de woningcorporaties kort de functionele specificaties vastgelegd waaraan het uiteindelijke product moet voldoen. Er wordt niet beschreven hoe het eindproduct eruit moet komen te zien en ook niet hoe dit tot stand dient te komen. Alleen wat er uiteindelijk gerealiseerd moet worden. In deze wijze van regisserende opdrachtverlening is het onderdeel ‘beheer en onderhoud’ vaak het stiefkindje van een project. Alle ingrediënten voor een foute ‘trust fall’ zijn aanwezig.

Waarom? Voor het onderdeel ‘beheer en onderhoud’ is vaak de meerjarenonderhoudsbegroting van doorslaggevend belang. En dan vooral de laagste onderhoudskosten op de gevraagde exploitatietijd. Deze meerjarenonderhoudsbegrotingen worden vaak gebaseerd op eigen interpretaties, aannames over gewenste kwaliteit en veronderstelde kwaliteitsniveaus. Dit komt omdat een beschreven kwaliteitsniveau waaraan het eindproduct tijdens exploitatie moet voldoen, ontbreekt. Mocht dit wel omschreven zijn, zijn het vaak functionele eisen die niet of nauwelijks richting geven aan het niveau waarop het eindproduct onderhouden moet worden. Eisen op het gebied van esthetica, reinheid en schoonheid worden niet vastgelegd, terwijl deze laatste eisen vaak wel de eisen zijn die doorslaggevend zijn in de beoordeling van geleverde kwaliteit door de eindgebruikers en de opdrachtgevers. Dat de beoordeling van deze eisen vaak gevoelsmatig en daardoor voor iedereen verschillend zijn maakt het risico nog groter.

We moeten dan niet verbaasd zijn dat er in de toekomst onbegrip en in het ergste geval conflicten kunnen ontstaan over de kwaliteit van de uitgevoerde onderhoudsactiviteiten waarbij we vallen in gevoelsmatige discussies over belevingswaarde en esthetica.

Het is van essentieel belang bij deze contracten (DB&M, prestatiecontracten, afnameovereenkomsten e.d.) om ervoor te zorgen dat de opdrachtgever weet wat hij vraagt en dat de uitvoerder objectief inzichtelijk kan maken dat hij krijgt wat hij gevraagd heeft. Alleen zo kunnen we een perfecte ‘trust fall’ maken en wordt het geen ‘fail’ voor de ogen van de talloze (sociale) kijkers in onze complexen en woningen.